要问#买房这件事最惨的是什么？

降价？延期交付？房子质量问题？小区物业不作为？

都不是，最惨的是买房人花钱买了房，但房子交付不到，还要背着几十万甚至上百万的房贷。

近年来，因房企资金紧张引发项目停工或直接破产，以及全国各地因楼盘停工、延期交付等问题数不胜数，这也大大增加购房者买到烂尾楼的风险。

别担心，国家会出手，除了把“保交楼”作为房地产政策的重要着力点之一以外。就在近日，一纸政策出台，最高院已经对烂尾楼放大招，对与购房者来说，又多了一块“免死金牌”。

01

官方批复：支持烂尾楼业主退房款

“烂尾楼”正在往好的方向发展，最高人民法院发布的一则《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，其中消费者购房人的权利保护问题，并且自2023年4月20日起施行。

梳理这份官方回复，其中给出了三点原则：

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。(在《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定是：承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

简单来说，如果遇到烂尾楼，买房人可以直接申请退款，且款项优先级排在前面。也就是说，购房者在项目烂尾后，能优先于银行、开发商股东等债权方拿到钱，而且即使是贷款买房，也享受全款支付的待遇，即要求开发商优先退款，避免购房者出现钱房两空的情况。

不过，这种优先权目前特指住房，不包括商业办公用房。

另外，需要特别注意的是，该条款的适用还有前提条件：房屋不能交付，且无实际交付可能。如果仅仅是延期交付，房屋仍有交付可能，可能就不适用了。

02

“居住权”大于“财产权”

在最高法发布的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》文中明确了，“居住权”大于“财产权”的原则。根据此原则，购房者的权益将得到法律明确的保护。

该最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》将于2023年4月20日正式施行。

众所周知，由于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》被废止，消费者购房人的权利保护问题出现了空窗期。

简而言之，该批复可谓是为当前“保交楼、保民生、保稳定”的政策，提供了强而有力的支持，西瓜妹衷心希望，所有的烂尾楼问题都能够得到妥善解决。

那么，大家有没有对于最高法发布的这个《批复》 有什么想说的，可以在评论区留言或者添加西瓜妹微信进群讨论。

▍内容来源：乐山楼市